商品房买卖法律问题讲解

赵学武

    本文是我为房产公司讲解商品房买卖知识的一个手稿，出于与登陆本网站朋友交流之目的，登载于此。

房地产方面的法律法规，主要是随着近十几年房地产业的快速发展而逐步完善起来的，2000年前房地产方面的法律法规并不多，主要是《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》等几个大法，这些法律对调整开发商与购房者权利义务关系的针对性、操作性不强，随着2000年以后房地产业的迅猛发展，与商品房买卖有关的各类问题、矛盾和纠纷大量涌现，最高人民法院相继出台了一系列的司法解释，司法解释是为了解决实践中出现的突出问题而设计的，对与房地产有关的民事行为起到了很好的调整作用，使很多原来律师之间、律师与法官之间打口水仗的典型问题有了解决的法律依据，也断了很多法官和律师的财路，为什么？因为很多原先属于自由裁量权较大的问题不再有自由裁量权了，律师运作案件的机会也少了（法官说三者都对笑话）。这方面起到了立竿见影作用的司法解释有三个，一是2003年最高法院颁布的《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，二是最高法院2004年颁布的《审理建设工程纠纷案件适用法律问题的解释》，三是最高法院2005年颁布的《审理国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》。

《审理商品房买卖合同纠纷案件解释》主要是规范第一手房产买卖法律关系，即开发商和购房人之间关于商品房买卖中一些易产生争议的典型问题，比如未取得预售证售房的效力问题、宣传广告问题、认购问题、开发商违约售房问题、逾期交房和逾期办证问题，等等；《建设工程纠纷解释》是规范房屋建筑工程承发包和施工当中一些常见的典型问题，比如无资质或借用资质施工问题、垫资问题、解除施工合同问题、竣工日期的认定问题，等等；《国有土地使用权纠纷案件解释》是规范国有土地使用权出让、转让纠纷以及合作开发房地产纠纷中的一些典型问题，2012年最高法院又颁布了《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》，这些司法解释的颁布对房产纠纷案件起到了“及时雨”般的调整作用，当然，商品房买卖作为一个以转移不动产所有权为特征的交易，基本特点是上下游环节多，周期长、投资大、风险大，其上游涉及到土地的征用、出让，房产项目的规划立项，融资，各项繁琐的审批，工程建设的招投标，漫长的施工和竣工验收，下游涉及到项目品牌的宣传推广，销售运作，以及后期的物业管理等等，我们略加思考就可以看到，经过近十几年的立法，目前，房产开发的每个环节都有比较完善到位的法律法规进行调整，已基本形成了一个房地产法律法规的体系，涵盖了房产开发从立项到后期物业管理的各个阶段和环节，但即便如此，目前法院受理的民商案件中，与房地产有关的案件占了相当大的比例，我认为房产案件多的原因主要有三点，一是房产开发的不规范运作（政府为了政绩和招商引资，违反规定给开发商办理土地使用证，开发商用土地使用证贷款，然后要求施工方垫资施工，供货方赊账销售，违规收取购房款，这就是所谓的“借鸡下蛋”，很容易产生纠纷），二是政府职能部门监管职责的缺位或者说不到位，三是购房人维权意识的增强（随着法律的完善和电视节目的报道，购房人维权意识增强，如果房价上涨迅猛，购房人得到了房价迅猛上涨的利益，一般会对开发商的一些违约行为容忍，但如果房价维平或者开发商违约严重，往往形成诉讼）。

避免诉讼的最好方式是不产生纠纷，不产生纠纷的最有效办法是规范运作，令人欣喜的是，我们公司作为一个实力雄厚的品牌上市公司，房产开发销售过程和企业的管理都是很规范的，一个聘用律师合同可说明。但在一个标榜进入法治国家的现实中国社会，西方国家有一个法谚“你不必迷信法律，因为法律不是万能的，但你绝不能无视法律，否则会让你血本无归”，这条法谚对我们同样适用，尤其是我们身处环节繁多，交易标的额大，购房人维权意识增强，房产价格很难再像前几年那样迅猛上涨的情势，都需要我们去认真的对待与我们产业有关的每一个法律，在法律圈定的范围内开展相关交易，从而最大限度地避免产生纠纷，即便我们不从避免纠纷解决纠纷的角度考虑，就是从我们个人自身居家生活、适应社会的角度，如果能够比较全面掌握与房产有关的法律知识，也能够使你在遇到与此有关的问题时避免利益受损，或许因为你给朋友出个主意而赢得面子和荣光。

举个例子，现在离婚纠纷很多，法院民事案件中1/3以上是离婚案件，如果再加上不通过法院的协议离婚情况，可以想见离婚率有多高，可以说在我们的亲戚朋友同事当中经常会碰到此类问题。离婚一般都涉及到房产的分割问题，由于房产的价值大，很多情况下是男方或女方父母拿出多年积蓄帮助子女购房，子女离婚产生的房产分割问题必然是关系到双方重大利益的问题，也是一个焦点问题，对此《婚姻法解释（三）》第七条规定“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”以上法律规定是明确的，一般不会产生歧义。

与此有关的一种情况是《婚姻法解释（三）》第六条规定的婚前婚后赠与房产但未过户的履行问题，《婚姻法解释（三）》第六条规定“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”《合同法》第186条规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”现实中，经常发生男方在婚前或婚后将自己所有的房产赠与给女方，前不久我就遇到一个女的，她丈夫有了婚外恋，但还不错，男的答应将父母买的一套赵都新城房产立字据赠给女方，我给女的出主意说，赶快写个协议并公证一下，避免在房产未过户的情况下男方父母发现后撤销赠与。我说收100元代书费给你写个协议，很简单，结果这个女的说找了另外两个律师都没有给她出这个主意，对我很感谢，给我仍下500元走了。这就是知识和经验的价值，有时候就是一个小思路的问题，可能对别人就产生了很大的乃至影响其终生的结果（公证有价值的几类情况）。

说到赠与房产，我再举一个例子，2011年我办了一个房产案子，案情是……

刚才这个案子是比较有典型性的，下面我再举一例，让大家在轻松中增加点法律知识。

生活中并不罕见夫妻之间约定一方背叛感情“净身出户”的情况，我就遇到过两三个人咨询我此类问题，丈夫有了婚外恋，被妻子发现了，妻子让丈夫立个书面保证，保证以后跟情人断绝关系，如果再犯，“净身出户”，房子等全部财产归妻子一人所有，结果丈夫与情人旧情难舍，又恢复关系了，而且做事不密，被其老婆发现了，老婆闹离婚，拿出丈夫立的“净身出户”字据，要求法院将夫妻共同财产全部判归其一人所有。在婚姻法解释三于2011年8月13日实施前，法律界对“净身出户”协议效力问题意见不一，两种意见：……最高法院《婚姻法解释三》第14条规定“当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。”这就是说，“净身出户”协议的男女双方如果是自愿协议离婚或者在法院调解离婚，并在离婚协议书中约定全部财产归女方一人所有的，该约定有效。否则，如果男方事后对“净身出户”协议反悔，则“净身出户”协议无效。

以上案例是发生在我们身边的相对较小的纠纷，但由小见大，我们房产公司涉及到的都是金额很大或较大的工程施工或房屋买卖，以及面对众多业主的物业管理等业务，等等，这就要求我们熟悉相关方面的法律法规，在平日的工作中除了按照既有的工作规程开展工作外，还要增加一点证据意识，在工作流程中有一种“单证一致”意识，不一致必有相关的原始证据证明，即使是别人之间的纠纷，好像与我们无关，但我们还是要注意保存纠纷处理中的材料，从而避免日后我们陷入诉讼，使自己利益受损。

下面学习一下最高法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的几个问题，期望起到抛砖引玉的作用。

一、商品房买卖合同的成立和生效

《解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”分为商品房预售和商品房现售，商品房预售是一种特殊的买卖行为，特殊性表现在合同成立时商品房还不存在，但在合同约定的将来某个日期交付使用，并于约定和规定期限内办理房屋所有权转移登记。商品房预售在性质上是一种“远期交货”行为，即双方当事人约定一定期限内交货的法律行为，其仅在于交付期限方面和一般买卖合同有所区别，而在合同订立、价格等方面与一般买卖合同无异。

合同的成立与生效：《合同法》第2条规定“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”第13条规定“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第14条规定“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示，应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第15条规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”第21条规定“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”第25条规定“承诺生效时合同成立。”

合同的生效是指已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律拘束力。多数情况下，合同成立时即具备了生效的要件，其成立和生效时间是一致的,但是合同成立并不等于合同生效。如附生效条件的合同，合同约定一方当事人支付预付款或定金后生效；附期限的合同，合同签订的时间不是合同生效的时间等【举例，租赁合同超过20年……】。

关于要约和要约邀请，《解释》第3条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定（即广告内容应该特定的、不抽象的、不笼统的，如果广告内为 “优质物业服务”、“商机无限”之类的约定则不能认为具体确定），并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

商品房销售广告的纠纷是很多的，因为商品房的预售因为没有一个现房，大多数时候仅提供一个房屋模型，房屋的样式、结构、建材等等都无法现场查看，不仅仅是建筑物本身、小区本身，它可能还涉及到周边的情况，比如说公交系统、学区问题、其他的配套设施等问题，这些周边情况也是相当重要的信息，并内化为商品房的价格。所以，开发商为了增强宣传效果，容易做出一些的夸大性宣传。如果宣传和交房时的实际情况反差太大，造成购房者心理落差大，就很容易因矛盾激化而形成诉讼。现在，有些购房者在买房之初与售楼员交谈时还会偷偷录音，保留证据，可见，售楼员的宣传不能离谱，做过于夸大性的宣传和承诺。

关于商品房销售广告，争议最大的问题是对广告的内容如何理解？有什么效力？不同的界定可能导致案子完全是两个不同的结果。广告是开发商做的，包括售楼人员的说明，那么，这些广告的内容以及说明，能不能成为合同内容？作为要约邀请，它不能自动成为合同内容。因为根据合同法的规定，你刚开始的合同协商只是准备签订合同的洽谈，双方的权益关系要以最终的合同为准。因此，广告的内容不可以成为契约的内容，建设部《商品房销售管理办法》第15条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”行政规章要求把广告内容转化为合同内容，但是，我想很少有哪个开发商会把广告的内容写进预售合同或者正式的买卖合同，如果从稳妥起见，可以在商品房预售合同中规定“当事人的合同义务以本合同为准，之前所做的广告、样品房等仅作参考，不作为当事人权利义务关系的依据。”

三、商品房认购

出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为将来签订商品房买卖合同的担保，这种形式在当前商品房买卖中已被广泛使用。

认购书其实是规避法律的售房方式。认购书、预定书就是一种变相的预售，不可以预售，那我变通一下，当然收进来的钱也少一点。这样做是为了达到提前融资的目的。预售已经是商品房销售中的条件放宽，认购实际上是进一步的条件放宽，是弱化了预售条件，所以导致了大量的纠纷。立法上是禁止认购的，但是司法上如果认定认购无效反而对开发商有利，损害了购房者的权益，所以司法解释又承认认购是有效的。《解释》第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《解释》第4条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

违反认购书应承担什么责任？根据《解释》第4条和《担保法》关于定金担保的规定，如果认购书中用的是“定金”但是没有约定定金罚则，按照定金处理，即收受定金的开发商不签订买卖合同的，双倍返还定金，购房者不签订买卖合同的，无权要求返还定金。如果没用“定金”但是约定定金罚则，按照定金处理。如果没用“定金”也没约定定金罚则，一般就按照金钱质押处理。

第二个问题是，什么情况才可以认定为不可归责于当事人双方的事由呢？

第一种情况是开发商和购房人都有买卖房屋的诚意，但双方在正式订立商品房购销合同时就原先预约合同中没有出现的条款不能协商一致导致最终未能签订合同；

第二种情况是一些不可抗力因素，例如预约合同签订后开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等。

四、逾期交房

这类纠纷是实践中比较常见的纠纷。《解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第12条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

逾期交房涉及到对交付的理解问题，交付既影响到风险的负担又影响到利益的承受，以及保修期间和办证时间的起算等等。在这点上，买受人与出卖人最容易产生争议的。出卖人会说，我把房子交给你了，交钥匙就是交付使用。对于买受人来说交钥匙还不够，没有验收的、不符合法定或者约定标准的、没有综合验收的、未备案的、没有交付住房质量保证书和住宅使用说明书等等，都不能算是法定的交付。《建筑法》第61条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《合同法》第279条规定“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

但在实践中，对“竣工验收合格”的理解至少有四种意见：一是房屋竣工后，建设单位邀请设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收（即四方验收）合格，就达到了“竣工验收合格”标准，就可以交付房屋了；二是应以四方验收加各专项验收作为符合合同约定的交付条件；三是以备案作为交付条件；四是应以备案加上水电气等基本设施齐全稳定作为交付条件。目前司法界对这个问题也没有肯定的意见，有的也只是倾向性意见，比较通行的一种意见是以备案作为交付条件，理由有二：一是地方政府建设部门出具的《建设工程竣工验收备案表》是具有社会公信力的法律文件，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第8条规定“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫鞠躬验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”备案是竣工验收后的最后程序，是政府对整个开发环节的又一次审查，是避免不合格的房屋流向社会的控制手段，只经过四方验收和其他专项验收尚未备案的，其竣工验收程序并未结束。二是《建筑法》第61条规定了“国家规定的其他竣工条件”是竣工验收的前提，“其他竣工条件”散见于《消防法》、《城市规划法》、《环保法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规当中，也就是说，消防验收、规划核实、环保验收等专项验收核实是竣工验收的前提条件，国务院《城市房屋开发经营管理条例》中规定的一个综合验收，就是一个小区要整个房子要交出去，必须经过工程质量规划、消防、人防等综合验收。

总的来说，备案是房屋交付的法定条件，如果买卖双方在合同中约定了其他的交房标准，这个约定的标准低于备案这个标准的，该约定无效，如果约定的标准高于备案这个标准的，该约定有效。我去年在威海市就办理了一个开发商逾期交房案件，案情是：福建老板——维多利亚隆御小区海景房——预售合同约定“单体竣工验收合格交房”，逾期交房90日，购房人可解除合同——逾期了四个月未交房，两栋多层楼因在楼边挖深沟埋高压线倾斜了，没有单体验收，更没有综合验收和备案，整个小区无法办理房产证了，有10几户已经接收钥匙，还收了展福公司的违约赔偿金——购房人情绪激动，东北哥仨，据说是黑社会的，砸了售楼处——我们这有四人想起诉解除合同，还有一个市领导，中行和农行各一人，我们的策略是先让一个老板起诉，争取调解，否则诉讼赢了也无价值——开了两次庭，展福房产公司提交了一个《质量监督报告》，还有一个签字不全的验收表——经艰难的协调，最终调解，还不错。那10个已收钥匙的购房者后来听说整个小区办不了房产证，也想起诉，尽管我因路太远，办案不方便，而且也很难有好结果，没有再代理后来的几个人起诉，但结合现在讲的交房标准的认定，他们几个接收房子的人在诉讼中必然要涉及到已收房，还能不能解除预售合同这个关键点，首先，预售合同约定的交房条件是“单体竣工验收合格”，这个约定本身就是一个蒙骗不懂法的购房者的格式条款，是展福房产公司利用格式条款在规避其法定义务，不能认为房子只要“单体竣工验收合格”了，就具备交房条件了，即使房子没有通水通电也能交房了，这对购房者是极不公平的。其次是购房者收了钥匙，而且还接收了开发商给付的违约金和赔偿款，购房者接收钥匙和违约金的行为并不能免除出卖人出卖商品的瑕疵担保义务，买房人即使接收了房子，如果房子是没有达到法定交房条件情况下的交付，买房人还可以主张开发商违约，主张逾期交房违约金和解除合同。

五、预告登记、更正登记和异议登记

1、预告登记的规定见于我国《物权法》第20条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”根据建设部《房屋登记办法》第67条，预告登记的适用范围为：1、预购商品房；2、以预购商品房设定抵押；3、房屋所有权的转让、抵押；4、法律、法规规定的其他情形。

2、更正登记的规定见于《物权法》第19条第1款“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当更正。”更正登记包括两种情形，一是登记薄记载错误不涉及房屋权利归属和内容，登记机构应当依申请或依职权进行更正；二是登记薄记载错误涉及房屋权利归属和内容的，在有关权利人办理更正登记期间，相关权利人因处分该房屋权利而申请登记的，暂缓登记。因为该登记错误已涉及当事人之间的实体权利义务争议，如果有关权利人因争议而不能办理更正登记，则应通过诉讼解决，而不能在争议未解决时“抢先”处分该房产。

3、异议登记是指为维护真实权利人的合法权益，暂时切断登记薄的公信力，并警示交易第三人而进行的一种临时登记，其目的是使登记权利人在一段时间内无法处分不动产，从而给真实权利人通过诉讼维护权益赢得时间。异议登记的规定见于《物权法》第19条第2款“不动产登记薄记载的权利人不同意更正登记的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

　需注意：《物权法》第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。” 第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

六、格式条款问题

格式条款又称格式合同，是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。《合同法》从维护公平、保护弱者出发，对格式条款从三个方面予以限制：　

第一，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；

第二，格式条款具有下列情形，将被认定为无效：（一）以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定；（六）造成对方人身伤害的免责条款；（七）因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的；

第三，如买卖双方对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

由于商品房买卖合同一般都是开发商提供，并重复使用，如果双方对发生争议，并涉及到买卖合同的相关条款，购房人很可能会以相关条款是格式条款为由否认其效力。2011年底，最高人民法院发布了首批共四个指导案例，其中第一号案例就是一个有关格式条款的案例，案件虽小，但对格式条款的认定很有指导意义。

    大陆法系和英美法系关于判例的区别。

作为联结实践与理论、问题与规则的桥梁，指导性案例为法学理论研究提供了良好的素材，其本身所蕴含的法治信息，所提出的前沿命题，往往成为法学研究创新和理论发展的重要源泉。反过来，理论界关于案例的逻辑推理和法理诠释又能够为立法和司法解释提供新的思路和视角，从而形成实践丰富理论、理论指导实践、司法实践与理论研究良性互动的局面。

《合同法》424条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

（案情）2008年下半年，原产权人李某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房产经纪公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房产顾问公司带陶德华之妻曹某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房产顾问公司报价145万元。11月30日，在某房产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房产顾问公司支付佣金1.38万元。

中原公司诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

（裁判结果）上海市虹口区法院一审判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院判决：一、撤销虹口区人民法院民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。

（裁判理由）法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。