商品房认购书的效力认定

　　在商品房买卖中，开发商与购房者在签订正式的买卖合同之前，往往会先签订一个认购书或认购合同，就商品房买卖的有关事宜进行初步确认，约定在一定时限内订立正式买卖合同，购房者向开发商支付少量定金。被认购的房屋包括未取得预售许可证的房屋、预售房屋和现房。认购书的名称繁多，如认购协议、预约单、占号协议、优先购买权申请表、备忘录等等。由于认购书的内容一般较为简单，通常也不规范，加之我国目前又缺乏比较详尽的法律规范，导致此类纠纷层出不穷。其中比较常见且也是纠纷最多的有两种情况，简要介绍如下：

　　一是尚未取得商品房预售许可证时签订认购书。房地产管理部门制定的“商品房认购书示范文本”一般都限于取得预售许可证的房屋销售和现房销售两种情形，无形中增添了未取得预售证签订认购书效力问题的认定难度。根据相关法律和司法解释以及司法实务界的共识，此种认购书属预约性质，具有法律效力。至于该认购书是“必须缔约的预约”（即买卖双方必须据此签订正式买卖合同），还是“必须磋商的预约”（即买卖双方必须为正式签订合同进行谈判），则要根据认购书的约定执行。若无约定或约定不明确的，除认购书条款详细明确外，则应当认定为“必须磋商的预约”，即双方仅负有为正式签订合同进行诚信协商的义务，而不负有必须签订正式买卖合同的义务。

　　二是名为认购书实为买卖合同的情形。根据相关规定，认购书的内容具备了买卖合同主要内容的，即使冠以认购书的名称，也应认定为买卖合同，即名为预约实为本约。应强调的是，认购书与买卖合同的区别不在于内容的多少，而在于认购书是否确定了双方的主要权利义务。将认购书认定为买卖合同时认购书必须具备如下条款：1、双方姓名和名称；2、房号和面积；3、房价款的确定方式和总价款、付款方式和时间。此外，根据相关解释，还必须具备出卖方按约定收取了购房款的条件。